Den Vogelscamp – Sint Anthonis
Proces vlottrekken door vertrouwen omwonenden te herstellen
Het is niet altijd gemakkelijk om nieuwbouw te realiseren in de nabijheid van andere woningen. Dat ondervonden de broers Joep en Willem Jansen in Sint Anthonis (N-B) toen ze op de plek van hun voormalige aannemersbedrijf nieuwe woningen wilden neerzetten. MD2A wist de impasse met omwonenden te doorbreken door goed luisteren, intensief overleg en slimme ontwerpoplossingen.
De aanloop
In 2016 krijgen Joep en Willem Jansen, voormalig eigenaren van bouwbedrijf Jansen & Vis, een langverwacht bericht van de gemeente over hun voormalige bedrijfsterrein aan de westrand van het dorp. Ze mogen het terrein, iets minder dan een halve hectare groot, herontwikkelen tot een kleinschalig woningbouwproject. Mits er voldoende draagvlak is in de directe omgeving. Dat blijkt nog niet zo eenvoudig. De daaropvolgende gesprekken met de tien omwonenden willen niet vlotten. “Op een gegeven moment zat het overleg muurvast,” vertelt Joep Jansen. “Maar ik kende MD2A en dacht dat zij weleens de partij konden zijn om de impasse te doorbreken.”
Uitdagingen
Bouwen aan vertrouwen | Als procesbegeleider begint MD2A de dialoog met de omwonenden met duidelijke afspraken over de verslaglegging en de opvolging van toezeggingen. En bovenal met luisteren. “Het viel me op dat MD2A heel geduldig was,” zegt Jansen, die op de achtergrond bij de gesprekken aanwezig was. “Iedereen eerst zijn zegje laten doen. Veel koffie drinken. Pas later over mogelijke oplossingen praten.”
“MD2A was duidelijk over wat wel en wat niet mogelijk was. Consequent en gelijkwaardig naar alle stakeholders toe. Ze hebben ook nooit toezeggingen gedaan waar wij als opdrachtgever niet achter konden staan.”
Inpassing | Uit de gesprekken blijkt dat de inhoudelijke bezwaren van omwonenden vooral gaan over privacy en beschaduwing. Daarom wordt na een zorgvuldig marktonderzoek het oorspronkelijke plan – zes villa’s van twee verdiepingen met hoge opbouw – gewijzigd naar negen 1-laagse patiowoningen, al dan niet met beperkte opbouw. Verder wordt de oriëntatie van de woningen aangepast en blijft de scheidingsmuur rondom het terrein op verzoek van de omwonenden staan.
De uitwerking van dit plan wordt ook weer met de bewoners en met de gemeente besproken. Jansen: “Daarmee zagen alle partijen dat we de bezwaren serieus namen. Uiteindelijk is zelfs officieel vastgelegd, in het bestemmingsplan én privaatrechtelijk, dat er geen dakramen en eventuele dakkapellen gerealiseerd mogen worden die de privacy van omwonenden aantasten.”
“Door de aanpak van MD2A is het uiteindelijk gelukt de impasse met de omwonenden te doorbreken. Het bestemmingsplan is zonder één enkel bezwaar aangenomen.”
Eerlijke en heldere communicatie | Het uitgangspunt van MD2A is dat open, eerlijk en helder communiceren cruciaal is voor het vertrouwen bij alle stakeholders van Den Vogelscamp: wethouder, ambtelijke begeleiding, omwonenden en opdrachtgever. “MD2A was duidelijk over wat wel en wat niet mogelijk was en waar eventueel ruimte was om tot oplossingen te komen,” zegt Jansen. “Consequent en gelijkwaardig naar alle betrokkenen toe. Ze hebben in het proces ook nooit toezeggingen gedaan waar wij als opdrachtgever niet achter konden staan.”
Het resultaat
In 2021 werd Den Vogelscamp opgeleverd: negen fraai ingepaste, wit gestucte patiowoningen die de wijk aan de westrand van Sint Anthonis nieuw elan geven. Een project dat opdrachtgever Jansen zeer tevreden stemt: “Door de aanpak van MD2A is het uiteindelijk gelukt de impasse met de omwonenden te doorbreken. Het bestemmingsplan is zonder één enkel bezwaar aangenomen. En de woningen waren binnen een mum van tijd verkocht.”